rukav22.ru
Управляющая компания – один из ключевых субъектов жилищно-коммунального комплекса, который осуществляет управление многоквартирными домами и помещениями, предоставляемыми в пользование жильцам.
Однако управляющая компания имеет право отказать в заключении договора с определенными лицами. Правовые основания для такого отказа могут быть предусмотрены законодательством, регулирующим деятельность управляющих компаний.
Один из основных критериев, по которому управляющая компания может отказать в заключении договора, – это наличие задолженности перед прошлым управляющим или перед самой управляющей компанией. Если лицо, желающее заключить договор с управляющей компанией, имеет неуплаченные платежи, это может являться причиной отказа. Такой отказ основывается на том, что управляющая компания имеет право выбирать партнеров по своему усмотрению и стремиться сотрудничать с надежными и добросовестными арендаторами.
Еще одной причиной отказа от заключения договора может быть юрисдикционный фактор. Если лицо, желающее заключить договор с управляющей компанией, не подпадает под юрисдикцию последней или находится вне рамок правовых норм, это может стать основанием для отказа. Управляющая компания должна заключать договоры только с юридическими и физическими лицами, которые могут быть правоспособными и имеют необходимую дееспособность.
Основания отказа
Управляющая компания имеет право отказаться от заключения договора по следующим основаниям:
1. Несоответствие помещения требованиям жилых нормативов:
Если помещение не соответствует установленным нормативам качества жилья, управляющая компания может отказаться от заключения договора.
2. Недостаточная платежеспособность арендатора:
Если арендатор не обладает достаточными финансовыми средствами, чтобы оплачивать арендную плату и связанные с ней расходы, управляющая компания может отказаться от заключения договора.
3. Невыполнение условий предыдущего договора:
Если арендатор не выполнил предыдущий договор или привел помещение в ненадлежащее состояние, управляющая компания может отказаться от заключения нового договора.
4. Несоблюдение условий и правил общего пользования:
Если арендатор нарушает условия и правила общего пользования, установленные управляющей компанией, последняя может отказаться от заключения договора.
5. Несовершеннолетний арендатор:
Если арендатор является несовершеннолетним или недееспособным, управляющая компания может отказаться от заключения договора.
6. Прочие законодательно установленные основания:
В случае, когда существуют иные законодательно установленные основания, управляющая компания имеет право отказаться от заключения договора.
Правовые основания отказа
Если собственник не выполняет обязательства по оплате коммунальных услуг в установленные сроки, управляющая компания также имеет право отказать в заключении договора.
Другими причинами отказа могут быть нарушение порядка установления и внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, а также несогласованное изменение помещения, нарушение правил технического обслуживания и эксплуатации общего имущества дома.
В случае отказа от заключения договора, управляющая компания должна письменно мотивировать свое решение и надлежащим образом уведомить собственника о причинах отказа.
Ответственность управляющей компании
Управляющая компания несет ответственность за свои действия в рамках исполнения своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Она обязана соблюдать все требования законодательства и положения договора с собственниками квартир.
В случае нарушения прав собственников либо причинения вреда объекту управления управляющая компания может быть привлечена к юридической ответственности. За нарушение обязанностей управляющая компания может быть оштрафована или обязана возместить причиненные убытки собственнику.
При нарушении прав собственников или ненадлежащем выполнении своих обязанностей управляющая компания несет ответственность перед собственниками и должна восстановить нарушенные права или возместить причиненный ущерб. В случае неисполнения этого требования, собственник имеет право обратиться в суд с иском о взыскании ущерба и возмещении морального вреда.
Обязанности управляющей компании
Управляющая компания в рамках заключенного договора осуществляет следующие обязанности:
- Организация и осуществление технического обслуживания и текущего ремонта объектов недвижимости, находящихся в управлении компании.
- Организация и осуществление уплаты коммунальных платежей и иных обязательных платежей за объекты недвижимости на свой счет.
- Контроль за исполнением обязательств арендаторов и соблюдением договорных условий.
- Поддержание порядка на территории объектов недвижимости и обеспечение выполнения требований общественной безопасности.
- Взаимодействие с органами власти, собственниками и арендаторами объектов недвижимости.
- Учет и контроль за состоянием объектов недвижимости, подготовка отчетности и предоставление информации собственникам.
- Организация и проведение планово-предупредительных проверок состояния и технического обслуживания объектов недвижимости.
- Заключение договоров на оказание услуг с предприятиями и организациями для обеспечения надлежащего функционирования объектов недвижимости.
Обязанности управляющей компании могут быть дополнительно определены в договоре или иных правовых актах, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Порядок отказа от заключения
Управляющая компания вправе отказаться от заключения договора с собственником помещения при соблюдении определенных правовых оснований. Отказ может быть мотивирован как со стороны управляющей компании, так и со стороны собственника.
Согласно статье 152 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая компания имеет право отказаться от заключения договора, если:
| 1. | Собственником помещения является несовершеннолетний или лицо, признанное недееспособным. |
| 2. | Помещение относится к коммерческой недвижимости, а управляющая компания не имеет лицензии на управление таким видом недвижимости. |
| 3. | Собственником помещения является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а управляющая компания не имеет соответствующего разрешения на оказание услуг иностранным гражданам. |
| 4. | Представленные собственником документы являются неполными или недействительными. |
| 5. | Собственником помещения является юридическое лицо, а управляющая компания не имеет права управления нежилыми помещениями. |
| 6. | Управляющая компания имеет достаточное количество подписанных и исполненных договоров с уже зарегистрированными собственниками помещений в данном доме. |
При наличии каких-либо из указанных оснований, управляющая компания может отказать в заключении договора с собственником помещения. При этом, обязательно должны быть предоставлены письменные мотивированные объяснения отказа.
Непреодолимая сила
В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые делают невозможным выполнение договорных обязательств, управляющая компания может ссылаться на концепцию «непреодолимой силы» (force majeure) для отказа от заключения договора.
Непреодолимая сила означает такие события, которые наступают внезапно, не зависят от воли сторон и являются непредсказуемыми. Они включают в себя природные катаклизмы (землетрясения, наводнения, ураганы), военные действия, эпидемии или пандемии, государственные ограничения и любые другие обстоятельства, которые невозможно было предвидеть или преодолеть.
В случае ссылающихся на непреодолимую силу, управляющая компания должна незамедлительно уведомить другую сторону о таких обстоятельствах. Она будет освобождена от своих обязательств и не будет нести ответственности за неисполнение договора в связи с такими событиями.
Однако, если непреодолимая сила будет продолжаться в течение длительного периода времени, стороны вправе прекратить договор или изменить его условия в соответствии с принципом добросовестного и равноправного взаимодействия.
- Непреодолимая сила является основанием для отказа от заключения договора, если:
- Событие произошло внезапно и было непредсказуемо.
- Управляющая компания не могла предотвратить его возникновение или последствия.
- Событие вызвало невозможность исполнения обязательств по договору.
Несоответствие требованиям
Одной из причин отказа управляющей компании в заключении договора с собственником помещения может быть несоответствие этого помещения требованиям, установленным законодательством и нормами технической эксплуатации.
К признакам несоответствия требованиям могут относиться:
- отсутствие необходимых документов, подтверждающих права на помещение;
- нарушение пожарной безопасности: отсутствие аварийного выхода, несоответствие площади помещения требованиям пожарной безопасности;
- нарушение санитарных норм: отсутствие системы вентиляции, несанитарное состояние помещения;
- дефекты инженерных систем: неисправность электропроводки, отопления, водоснабжения;
- отсутствие исправной системы водоотведения;
- нарушение норм безопасности: отсутствие противопожарного оборудования, отсутствие системы видеонаблюдения;
- несоответствие требованиям энергосбережения;
- нарушение правил благоустройства и общественной безопасности.
При обнаружении несоответствия требованиям, управляющая компания имеет право отказать в заключении договора с собственником помещения. В таком случае, необходимо устранить все выявленные недостатки и повторно обратиться к управляющей компании для заключения договора.
Несостоятельность заявителя
Управляющая компания имеет право отказать в заключении договора с заявителем, если у последнего имеются признаки несостоятельности. Несостоятельность заявителя может быть связана с его финансовым положением, наличием долгов перед третьими лицами или неплатежеспособностью.
При наличии сведений о несостоятельности заявителя, управляющая компания вправе отказать в заключении договора по основаниям, определенным законодательством. В таком случае, управляющая компания обязана предоставить мотивированный отказ в письменном виде с указанием причин, вызвавших отказ.
Несостоятельность заявителя может быть установлена на основании предоставленной им информации о своем финансовом положении, наличии задолженностей перед кредиторами или на основании информации, полученной от соответствующих государственных органов.
Отказ в заключении договора по основаниям несостоятельности заявителя является законным и обоснованным решением управляющей компании, направленным на защиту интересов сторон по договору и обеспечение исполнения обязательств.
Последствия отказа от заключения
- Потеря потенциального клиента. Отказ от заключения договора с управляющей компанией может вызвать негативную реакцию у клиента, что может привести к потере доверия и потере возможности сотрудничества в будущем.
- Юридические последствия. Отказ от заключения договора может стать основанием для юридических проблем. Клиент может обратиться в суд с требованием о возмещении убытков или истины о возмещении причиненного ущерба.
- Порча репутации. Отказ от заключения договора с клиентом может негативно сказаться на репутации управляющей компании. Репутационные потери могут отразиться на количестве и качестве клиентов, а также на общем восприятии компании в бизнес-среде.
- Утрата возможностей. Отказ от заключения договора может означать упущение возможности развития и расширения бизнеса. Работа с новыми клиентами может принести новые контакты, партнерства и потенциальные выгоды или рост компании.
Возмещение ущерба
В случае отказа управляющей компании от заключения договора с собственником объекта недвижимости без уважительной причины, последний имеет право требовать возмещения ущерба, причиненного ему из-за этого отказа.
Возмещение ущерба может включать:
- Прямой ущерб – суммы, уплаченные собственником в связи с подготовкой к заключению договора, такие как плата за услуги юриста, нотариуса или иных специалистов, связанных с данным процессом.
- Неполученная выгода – потеря собственником возможности получить доход от использования объекта недвижимости или других преимуществ, которые могли быть получены при заключении договора с управляющей компанией.
- Моральный вред – негативные эмоциональные или психологические последствия от отказа управляющей компании, которые влекут за собой нарушение прав собственника и причиняют душевную боль.
Собственник имеет право на требование возмещения ущерба в судебном порядке. При подаче иска в суд необходимо предоставить всю необходимую документацию, подтверждающую факт возникновения ущерба и величину его размера.
Необходимо отметить, что сумма возмещения ущерба будет определяться судом и зависит от конкретной ситуации.